Affitto di azienda

L’affitto d’azienda è un istituto giuridico che consente a un soggetto di affittare la propria azienda, o ramo di essa, ad un terzo dietro il corrispettivo di un canone periodico preventivamente concordato.

Tale istituto si rivela particolarmente utile quando, ad esempio, il proprietario si trova a dover gestire una crisi, necessita di liquidità, nel caso di passaggio generazionale, o necessita di più tempo da dedicare ad altri affari o esigenze personali.

In tali eventualità, il concedente potrebbe affittare la propria azienda animato dall’idea di non e ricevere, comunque, un guadagno senza occuparsene personalmente.

Chi prende in affitto un’azienda, c.d. affittuario, si ritrova ad avviare un’attività senza sostenere i costi iniziali di acquisto dei beni necessari per l’avviamento, ovviamente, rimarranno a suo carico quelli relativi alle spese ordinarie e straordinarie.

L’istituto è regolato dagli artt. 2561 e 2562 c.c. e può essere definito come l'atto con cui un soggetto (locatore o concedente) concede ad un terzo (affittuario) il diritto di utilizzare la propria azienda o un ramo di essa, dietro il corrispettivo di un canone.

L’affittuario dovrà gestire l'azienda senza alterarne la destinazione, preservandone l'efficienza dell'organizzazione, degli impianti e delle normali dotazioni di scorte.

Alla scadenza del contratto, l’azienda dovrà essere restituita senza che ne sia stata deteriorata l’efficienza economica.

Per quanto riguarda i contratti in essere, nel caso di affitto d’azienda vige il principio della continuità dei contratti in capo al conduttore, e ciò al fine di garantire i terzi ceduti. Qualora il proprietario riacquisti la disponibilità dell’azienda per cause o fatti non previsti dal contratto, non è configurabile la successione nei rapporti contrattuali conclusi dall’affittuario, a differenza di quanto avviene nel caso in cui il contratto si sciolga per cause previste dal contratto stesso, allora si potrà parlare di continuità.

Per quanto attiene ai debiti e crediti, la restituzione dell’azienda al proprietario non comporta a carico di quest’ultimo la responsabilità di cui all’art 2560 c.c. per i debiti contratti dall’affittuario.

Al fine di tutelare i lavoratori è previsto che, in caso di retrocessione dell’azienda per cessazione del contratto di affitto, l’originario concedente subentra nei rapporti di lavoro, rispondendo in via solidale dei debiti maturati dall’affittuario verso i lavoratori.

Per una maggiore comprensione dell’istituto in esame, si rende opportuno distinguerlo con una figura simile, ovvero, la locazione commerciale.

In realtà, si tratta di una similitudine solo apparente, in quanto, l’affitto d’azienda, come s’è visto, ha ad oggetto un complesso di beni aziendali; la locazione commerciale, invece, riguarda solo l’immobile da utilizzare per l’attività imprenditoriale, con esclusione dei beni o strumenti necessari per la sua gestione.

Tale differenza risulta ancor più evidente se si considera la nozione di azienda fornita dal codice civile, ovvero, complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio di una determinata attività, quindi, quando si parla di azienda si intende far riferimento a tutti i beni, le merci, le attrezzature e quanto sia parte integrante e necessario per la sua gestione.

Dalla stipulazione del contratto d’affitto d’azienda derivano diritti e obblighi per entrambe le parti.

Per quanto riguarda l’affittuario, questi dovrà gestire l’attività o il bene locato nell’interesse superiore della produzione, curandone la gestione in conformità della destinazione economica dell’azienda e facendo fronte alle spese relative alla gestione ordinaria e straordinaria. L’affittuario, ovviamente, potrà godere della cosa locata e trattenerne i relativi utili.

Il proprietario, dal canto suo, ha il diritto di riottenere il bene nelle stesse condizioni in cui l’ha consegnato, nonché, di controllare l’operato dell’affittuario al fine di verificarne l’efficienza e la conformità ai canoni per i quali è stata concepita l’azienda. Se l’affittuario non adempie ai suoi obblighi, il locatore potrà risolvere prematuramente il contratto.

Un onere che grava sul proprietario è il divieto di concorrenza: durante tutto il periodo di affitto, questi non potrà avviare un’attività simile sia per oggetto che per ubicazione.

L’inosservanza di tale obbligo legittima l’affittuario ad agire nei confronti del proprietario per la risoluzione del contratto e l’eventuale richiesta di risarcimento dei danni.

Per quanto attiene alla struttura formale del contratto, questo dovrà essere stipulato per iscritto, la forma richiesta è quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, e dovrà necessariamente essere registrato presso la Camera di Commercio entro 30 giorni dalla stipula.

Il contratto dovrà indicare gli elementi identificativi delle parti, l’azienda o il ramo di essa, il canone convenuto, la durata, eventuali crediti o debiti aziendali, nonché i dipendenti.

La durata dell’affitto, nel silenzio della legge è rimessa all’autonomia contrattuale dalle parti. Il contratto, quindi, potrà estinguersi per effetto del decorso del tempo o per risoluzione.

La conclusione anticipata può avvenire per gravi inadempienze o per danni di rilevante entità cagionati dall’affittuario e destinati a ripercuotersi sul patrimonio del locatore o sulla produzione, nonché, per l’inosservanza degli obblighi di cui è gravato l’affittuario (visti nel dettaglio in precedenza), ovvero, per sopraggiunta interdizione, inabilitazione o insolvenza di quest’ultimo.

Un discorso a parte va fatto per i dipendenti, i quali conserveranno la loro posizione lavorativa, il TFR maturato e l’anzianità. Se le parti non hanno deciso diversamente, eventuali nuovi lavoratori assunti dall’affittuario, rimangono in azienda anche dopo lo scadere del contratto d’affitto.

Una figura molto interessante che ha preso piede negli ultimi anni è quella del rent to buy, introdotta nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014 e che consente al proprietario di affittare l’impresa, o un ramo di essa, dietro pagamento di un canone e, dopo un periodo di tempo prestabilito, seguirà la vendita dell’intera proprietà.

Si tratta, in sostanza, di un affitto con patto di futura vendita che, in genere, ha un periodo massimo di tre anni e che consente al soggetto interessato di versare una caparra pari al 30% del prezzo convenuto per la vendita, che resta poi bloccato, e pagare un canone mensile che viene accantonato per il futuro acquisto.